Vente immobilière : dois-je vider ma maison ?

Publié le vendredi 5 janvier 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Vous avez hérité de la maison de votre grand-tante Adèle. Mais voilà, cette vaste demeure est située à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous et d’après vos souvenirs, toutes les pièces de cette maison sont surchargées de meubles. Pouvez-vous vendre ce bien sans le vider ? Et à l’inverse, que devez-vous impérativement laisser ? Orpi vous conseille et vous dit quelles sont vos obligations en la matière.

Puis-je vendre mon bien immobilier sans le vider ?

Aucune loi ne stipule qu’un bien immobilier doit être vidé pour être vendu. Donc, en théorie, vous pouvez tout à fait vendre la maison de votre grand-tante Adèle sans la vider. En pratique, plusieurs cas de figure peuvent cependant se présenter :

Cas n° 1 : L’acheteur visite, et vous signez tous deux un compromis de vente, sans que le fait de vider la maison soit évoqué. Cependant, il peut y avoir litige au moment de la signature de l’acte définitif, surtout s’il semblait évident pour l’acheteur que le bien lui soit remis vide ;
Cas n° 2 : Vous vous entendez avec l’acheteur sur les modalités de la vente. Par exemple, moyennant une baisse du prix de vente, il se chargera lui-même de vider les lieux ;
Cas n° 3 : L’acheteur exige que le bien que vous lui vendez soit vidé avant la signature de l’acte authentique. Vous n’avez alors pas le choix et si vous voulez concrétiser la transaction vous devrez débarrasser les meubles et vider complètement la maison.

Je ne vide pas mon bien : quelles peuvent être les conséquences ?

La maison est vendue. Mais le temps passe si vite que le jour de la signature de l’acte définitif, vous n’avez toujours pas vidé les lieux. Que peut-il donc se passer ? Tout dépend de ce qui a été convenu, ou pas, dans le compromis de vente.

La clause suspensive

Tout compromis de vente comporte des clauses suspensives. Les plus courantes sont liées à l’obtention du financement par l’acquéreur et à l’absence de servitude d’utilité publique susceptible d’entraver l’utilisation normale du bien. Mais si l’acheteur le souhaite, et avec l’accord du vendeur, des conditions suspensives spécifiques peuvent être ajoutées au compromis de vente. Il est donc tout à fait possible pour l’acquéreur de demander que soit ajoutée une clause suspensive stipulant que le bien doit avoir été vidé avant la signature de l’acte définitif. En l’espèce, l’ajout d’une clause suspensive permet d’anticiper et ainsi de résoudre certains problèmes particuliers avant même leur apparition.

Le retard de délivrance

Si le bien n’est pas vide au jour de la signature de l’acte authentique alors qu’une clause résolutoire prévoit qu’il doit l’être, le bien n’est pas conforme à ce qui est convenu dans le compromis de vente. En l’état, l’acquéreur ne peut en prendre possession. Or, à ce sujet, la loi est très claire : le vendeur a l’obligation de délivrance. Cette obligation de délivrance implique que le bien doit être livré ET conforme à ce qui a été convenu. Si la maison n’est pas vide alors qu’elle devait l’être, l’acheteur est donc en droit d’invoquer le retard de délivrance. L’acheteur peut alors recourir à la justice pour faire annuler la vente ou demander des dommages et intérêts pour les préjudices subis, tels que des frais de location d’un logement provisoire et le double déménagement que cela entraîne. Le juge peut également condamner le vendeur au paiement d’une astreinte journalière destinée à couvrir les frais de logement de l’acquéreur, en attendant le rétablissement de la situation. D’autres évènements peuvent entraîner un retard de délivrance. C’est le cas notamment :

Lorsque le locataire n’a pas encore quitté les lieux ou refuse de les quitter ;
Si le vendeur ne peut lui-même pas déménager parce que son nouveau logement n’est pas prêt.

La mise sous séquestre

Si l’acquéreur ne doit pas immédiatement entrer dans les lieux qu’il vient d’acquérir, il peut demander au notaire d’effectuer une mise sous séquestre. Cette démarche consiste à bloquer une partie du produit de la vente en attendant que le vendeur vide le bien.

Que dois-je laisser dans mon logement ?

À l’inverse, vider votre maison ou votre appartement avant la vente ne signifie pas que vous devez tout emporter. Mais entre la cuisine équipée, les meubles de salle de bains, l’insert de la cheminée, le barbecue en pierre ou la pergola, il n’est pas toujours facile d’identifier ce qui doit rester de ce qui peut être enlevé.

Ce qui doit rester

L’article 517 du Code Civil détermine que « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent. ». D’autre part, l’article 525 du Code Civil considère comme immeubles les éléments scellés qui ne peuvent être ôtés sans causer de détérioration. C’est le cas, par exemple pour :

Une balançoire scellée ou tout autre article de jardin scellé, comme un barbecue ou un store à banne ;
Les végétaux doivent également rester en place ;
Les manteaux et inserts de cheminée ;
Les meubles réalisés sur mesure, comme une bibliothèque ou un dressing.

Ce qui peut être enlevé

Tout ce qui n’est pas considéré comme immeuble peut être récupéré. Cela inclut les meubles de base, comme les tables et les chaises, les buffets, commodes et armoires, les lits, les fauteuils et canapés et autres meubles d’appoint.

Tout ce qui est fixé mais peut être démonté sans dommage peut également être récupéré. C’est le cas notamment :

Des meubles de la cuisine aménagée ;
Des équipements électroménagers ;
Des radiateurs électriques, si leur démontage n’entraîne pas de dégradation ;
Des luminaires et des rideaux.

Reprise d’éléments par l’acheteur

Il se peut que le propriétaire ne soit pas attaché aux biens matériels que contient la maison qu’il vend. Au moment de la visite, il est toujours possible pour le vendeur et l’acheteur de s’entendre sur une reprise de certains éléments. Il faut alors établir ensemble une liste des articles concernés avec leurs prix respectifs. Pour encore plus de clarté, il peut être judicieux de prendre des photos. Cette liste sera ensuite annexée au compromis de vente. Et ceci n’est pas anodin, car cette démarche présente un petit intérêt fiscal. En effet, le notaire va faire la distinction entre le prix du bien et celui des meubles. Le montant de la reprise des meubles sera alors déduit du prix du bien. L’acheteur paiera donc les frais de notaire uniquement sur le montant du bien et non pas sur celui des meubles. Cette transaction lors de la vente d’un bien immobilier est acceptée par l’administration fiscale. Toutefois, vous devez pouvoir prouver l’existence de ces meubles et équipements, d’où l’intérêt de les prendre en photo, et leur prix doit être réaliste.

L’ultime visite : un indispensable

Pour éviter les désaccords, une dernière visite est indispensable. En effet, l’ultime visite du bien et de ses annexes la veille ou le jour même de la signature de l’acte définitif permet à l’acheteur de s’assurer que tout est conforme à ce qui a été convenu dans le compromis de vente. Lors de cette visite, l’acquéreur vérifie plusieurs choses :

Les équipements qui doivent rester sont toujours en place, comme la cuisine aménagée ou la cabine de sauna, si c’est ce qui a été décidé ;
Le propriétaire ou le locataire ont bien quitté les lieux et l’acheteur va pouvoir en disposer ;
Le bien n’a pas subi de dommages ni de dégradations depuis la signature du compromis ;
Le bien est vide, comme cela a pu être précisé dans le compromis de vente.

Bien que non obligatoire, cette ultime visite est donc fortement conseillée. Il est également du devoir de l’acheteur de s’assurer que le bien dont il a maintenant les clés est conforme à ce qui a été prévu dans le contrat de vente.

À retenir :

Aucune loi n’oblige un propriétaire à vider son bien avant la vente ;
Une clause suspensive peut être ajoutée au compromis pour stipuler que le bien doit avoir été vidé le jour de la vente ;
En présence d’une clause suspensive ad hoc, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur, pour retard de délivrance ;
Les éléments scellés dont le démontage entraîne une dégradation du bien doivent rester dans le logement ;
Le vendeur et l’acheteur doivent s’entendre sur ce qui reste ou pas dans le logement ;
L’acquéreur peut racheter des meubles et équipements au vendeur ;
Une ultime visite des lieux et de leurs annexes avant la signature définitive est vivement conseillée et peut éviter bien des litiges.